هل ينتهى عقد الايجار بغلق ورثه المستاجر الاصلى للمحل التجارى

10- صيغة دعوى انهاء عقد ايجار لقيام
ورثة المستاجرالأصلى بغلق العين
وعدم استغلالها
فى ضوء القانون(6) لسنة1997

انه فى يوم....... الموافق..... /..../....
الموضوع
دعوى انهاء عقد ايجار للغلق وعدم الاستغلال طبقا القانون(6) لسنة1997
كطلب الطالب وتحت مسؤليته
وكيل الطالب

المحامى

بناء على طلب السيد /.......والمقيم فى ........ ومحله المختار مكتب
الأستاذ/.........المحامى الكائن فى ...........
انا.........محضر محكمة ........ الجزئيه انتقلت واعلنت
ورثه المرحوم/.............
1- السيد/........ والمقيم فى........ محافظة ...............
مخاطبا مع/.................. 2- 2-------2- السيد/.......... والمقيم فى....... قسم ....... محافظة.........
مخاطبا مع/...................
( لجميــــع الورثـــــه)

واعلنتهم بالاتى

بموجب عقد ايجار مؤرخ...../..../.... استاجرمورث المعلن اليهم
المرحوم/...............ما هو .......... بغرض الأستعمال فى ...... بالعقار
رقم ........ الكائن فى................
وقد نما الى علم المؤجر ان ورثة المستاجر الأصلى قد قاموا بغلق العين المؤجره
لمورثهم مخالفين بذلك نص الماده الاولى من القانون (6) لسنه 1997و التى
تنص على انه :

"فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى,
فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمرلصالح الذين يستعملون العين من ورثته
فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقا للعقد , أو
زواجا وأقارب حتى الدرجة الثانية , ذكورا وإناثا من قصر وبلغ , يستوى فىذلك
أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة
نائب عنهم " .واعتبارا من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل , لايستمرالعقد
بموت أحد من أصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين مـن ورثة المستأجر
الأصلى دون غيره ولمرة واحدة.
الامر الذى حدا بالطالب بتحرير محضر اثبات حاله برقم ...... لسنه ......ادارى
(ويذكر مكان اقامة المحضر) الذى اثبت غلق العين وعدم استغلالها مخلفين بذلك نص
القانون الذى اشترط لاستمرار العقد ان الورثه يستعملون العين وفى نفس النشاط وغلق
العين كما ثبت بالمحضر يعد قرينه على عدم الاستغلال0
ومن ثم يحق للطالب رفع هذه الدعوى لانهاء عقد الايجار لقيام ورثة المستاجر الاصلى
بغلق العين المستاجره لمورثهم
بناء عليه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى حيث المعلن اليهم وسلمتهم صوره
من اصل هذه الصحيفه وكلفتهم الحضور امام محكمها...... الكليه الدائره( ) ايجارات
الكائنه فى ..............وذلك بجلستها التى سوف تنعقد علنا فى تمام الساعه
التاسعه من صباح يوم ...... الموافق ..... /..../.... ليسمعوا الحكم بانهاء عقد
ايجارالعين المؤجره لمورثهم لعدم استغلالها مخالفين بذلك نص القانون
وتسليم العين خاليه من الاشخاص والمتاع سليمه من التلف مع الزامهم بالمصاريف
والأتعاب وشمول الحكم بالنفاذ المعجل المعجل وبلا كفاله مع حفظ كافة الحقوق القانونيه
الاخرى للطالب 0
ولاجل العلم
السند القانونى
الماده (الاولى) من القانون رقم (6) لسنه 1997

1 - موت المستأجر الأصلي .
2 - أن تكون العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي .
3 - أن يستعمل العين زوج المستأجر الأصلي أو أحد أقاربه حتي الدرجة الثانية (بشرط أن يكون وريثا ) .
4 - أن يكون استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد .

لما كان ما سبق , فهل يحق للمالك رفع دعوي إخلاء في حالة وفاة المستأجر لمحل , وورثته لا يزاولون نشاطا بعد وفاة مورثهم بالمحل المذكور ؟ وهذا هو جوهر الاستشارة .

أجاب علي هذا التساؤل المستشار جميل قلدس بجريدة الاهرام بأنه لا يحق للمؤجر حق طلب الإخلاءء في حالة غلق المكان لسبب أو لآخر . بينما ذهب المستشار مصطفي هرجه وغيره لرأي مخالف وأنا معهم فيما ذهبوا اليه مع تقديري الشديد للرأي الآخر . ومؤدي هذا الرأي أنه إذا انتفت الممارسة بواسطة الوارث أو نائب عنه فلا محل لإستمرار العقد وذلك وفقا لصريح نص المادة التي تفضلت بالاشارة اليها بالاستشارة , فالمادة الأولي من القانون رقم 6 لسنة 1997 تشترط لاستمرار العقد بعد وفاة المستأجر ممارسة أحد الورثة المنصوص عليهم ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد .

وبهذا الرأي أخذت محكمة استئناف القاهرة حيث قضت في أحد أحكامها بأن " .... النص يشترط لإمتداد عقد الايجار الي الورثة أن يمارسوا ذات النشاط بالذات أو بواسطة نائب عنهم , ومفاده أن الوارث الذي يتحدي بهذا النعي لابد أن يكون مزاولا للنشاط في العين المؤجرة عند وفاة المستأجر الأصلي بالذات أو بواسطة نائب عنهم , فإذا انتفت تلك الممارسة بواسطة الوارث أو نائب عنه فلا محل لإستمرار العقد , وإنتفاء الممارسة يخضع لتقدير المحكمة . ولما كان الثابت أن الدكانين محل النزاع هما محل الشركة التي تكونت بين المستأجر الأصلي وشركائه, وقد أوقف ترخيص هذه الشركة بواسطة وزارة السياحة وأوقف النشاط وأغلق المحلين منذ عام 1981 وحتي وفاة المستأجر الأصلي وبعد وفاته وحتي معاينة الخبير للدكانين , الأمر الذي يثبت معه أن أي من ورثة المستأجر الأصلي لا يزاولون النشاط التجاري سواء بالذات أو بواسطة نائب عنهم , الأمر الذي ينتفي معه استمرار عقدي الإيجار لأي منهم ويتعين الحكم بإنتهائه وإخلائهم منها , وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد جانب صحيح القانون متعينا إلغاءه والقضاء بطلبات المستأنف مع التسليم " .

فإن كان الأمر كما ورد بالاستشارة والمحل مغلق منذ أكثر من خمسة عشر عاما بعد وفاة المستاجر الاصلي , فقم بعمل محضر أثبات حالة وارفع دعوي إنهاء علاقة إيجارية أو إخلاء مع التسليم , ومسألة عدم الاستعمال مسألة موضوعية فيجوز أثباتها بكافة طرق الأثبات بأعتبارها واقعة مادية , فمثلا عدم استهلاك كهرباء وأيضا أخطارهم بوقف النشاط بالضرائب والسجل التجاري وغير ذلك من القرائن التي تدل علي عدم الاستعمال .

حسني سالم المحامي